На початку червня Нацбанк підвищив облікову ставку з 10% до 25%. Який вплив матиме стрімке підвищення облікової ставки під час війни на будівництва та можливості українців придбати житло в кредит, а також чи зможуть забудовники закінчити проєкти, розпочаті до війни – в матеріалі РБК-Україна Realty.
Нас очікує дефіцит нового житла
Зупинка будівельних робіт, велика кількість знищених будинків, міграційні процеси, зростання вартості будівельних матеріалів та дефіцит робочої сили – суттєві фактори, які призведуть до скорочення обсягів будівництва в країні. Вже у 2023 році Україна стикнеться з дефіцитом готового житла. Такий прогноз дає Володимир Семенцов, керуючий партнер компанії INSPI Development.
Збільшення облікової ставки НБУ до 25% фактично унеможливлює розвиток будь-яких, навіть гіпотетичних, програм з кредитування не лише забудовників, а й потенційних покупців житла.
За його словами, у другій половині 2022 року платоспроможний попит навряд чи суттєво зросте. В умовах відсутності кредитування це може негативно позначитися на планах забудовників. Зіткнувшись з дефіцитом коштів, вони будуть змушені призупинити левову частку своїх проєктів, концентруючи максимальні зусилля на завершенні майже готових об’єктів.
Отже в зоні ризику банкрутства можуть опинитися не лише невеликі компанії, що будували переважно за кошти, отримані з продажів, а й великі системні забудовники.
Що заважає будувати житло
«Наразі можна говорити, що первинний ринок знаходиться в стадії «хірургічного» перезавантаження. «Старого” ринку вже більше не існує», – висловив думку Володимир Семенцов.
Основні фактори, що спричинили зміни на первинному ринку:
- відсутність покупців-інвесторів, готових вкладати кошти в недобудований об’єкт (через складнощі з бізнесом, необхідністю жити поза межами країни та притримання наявних ресурсів до закінчення війни);
- дефіцит будівельних матеріалів та відсутність налагоджених нових логістичних ланцюжків;
- брак власних коштів девелоперів для повноцінного зведення ЖК, неможливість залучення банківських кредитів та ускладнений пошук співінвесторів в об’єктах, готовністю понад 40%, в яких реалізовано вже понад 40-50% квартир;
- дефіцит кваліфікованих кадрів та робочої сили;
- непрогнозованість війни – відсутність гарантій безпеки і перспектив завершення не лише активних бойових дій, а й ракетних обстрілів;
- важка економічна ситуація в країні та висока реальна інфляція.
Як війна впливає на ціни у новобудовах
З урахуванням цих факторів, зараз фактично неможливо скласти об’єктивну ціну квадратного метру. Адже ціни на будматеріали, за даними девелоперів, з березня по травень зросли в середньому на 15-20% і в подальші місяці вони можуть збільшитися ще як мінімум на 10%. Зростання вартості будівельних матеріалів на 15-20% додає до вартості кв.м в середньому від 5% до 10%.
«Розуміємо, що в середньому зведення житлового комплексу триває до 2-х років і прибуток зазвичай розраховується на етапі планування ЖК. Фактично, більшість девелоперів опинилися в «пастці невизначеності», що робить вкладання коштів на етапі будівництва досить ризикованим», – вважає експерт.
Наслідки війни фактично змусять девелоперів поступово відмовитися від продажу квартир на етапі будівництва, натомість всі зусилля спрямувати на залучення достатнього фінансування, дотримання термінів будівництва та пошуку нових форм інвестування.
Нагадаємо, що на початку травня аналітики зафіксували поновлення будівництва на заході, в центрі країни, а також у Києві. Водночас, як вважає Володимир Семенцов, відслідкувати реальне будівництво чи його «імітацію» важко, адже, наприклад, київським девелоперам вкрай важливо привернути увагу до своїх об’єктів з метою залучення потенційних покупців.