Приховані витрати і комісії. Головні «підводні камені» кредитів від єОселі

В Україні активно діє програма єОселя: вчителі, військові, медики і науковці можуть отримати кредити на житло під 3%, а інші категорії – за ставкою 7%. Кредити активізували ринок житла і користуються популярністю, але на практиці при купівлі житла за програмою виникає багато нюансів.

На що звертати увагу, оформлюючи купівлю житла за програмою єОселя і хто може нею скористатися – поради читачам РБК-Україна дає керівниця адвокатського бюро, адвокат Тетяна Даниленко.

Хто може скористатися програмою єОселя

Наразі за програмою єОселя доступні два варіанти оформлення іпотеки: під 3% та 7% річних.

Державна програма стартувала у жовтні 2022 року. До серпня 2023-го вона була доступна лише для військових, освітян та медиків. Згодом її кілька разів розширювали – зробили доступною і для інших категорій українців. Також змінили вимоги до житла, яке підпадає під іпотеку. Наразі ветерани війни, учасники бойових дій та люди, які не мають власного житла, зможуть подати заявку на отримання кредиту за ставкою 7%.

За умовами програми, іпотека під 3% річних доступна для:

1. військовослужбовців за контрактом та членів їх сімей;
2. медичних працівників державної та комунальної форм власності;
3. педагогічних працівників закладів освіти державної та комунальної форм власності;
4. науковців закладів освіти й наукових установ державної або комунальної форм власності;
5. державних службовців силових структур, ДСНС, Служби судової охорони, детективи НАБУ, ДБР, БЕБ.

Варто знати. Якщо за час дії іпотечного договору людина втратить статус однієї з вказаних категорії, то її переведуть на ставку 7% річних.

Фото: Програма єОселя тепер доступна не тільки для вчителів, військових та лікарів (Віталій Носач/РБК-Україна)

Кому доступна іпотека під 7% річних

За оновленими умовами, іпотека під 7% річних доступна для:

• ветеранів війни та членів їх сімей;
• учасників бойових дій;
• людей з інвалідністю внаслідок війни;
• сімей загиблих ветеранів та захисників;
• українців, які мають нерухомість або у власності яких менше 52,5 квадратних метрів для однієї людини та додатково 21 квадратних метрів на кожного члена родини.

Такий кредит надається на термін до 20 років з мінімальним початковим внеском від 20% від вартості житла.

Як стати учасником програми

Величезною перевагою програми стала її зручність. Не потрібно відвідувати банки, аби дізнатись умови – достатньо просто подати заявку онлайн через додаток «Дія». Після її перевірки ви отримаєте пропозиції щодо участі у кредитуванні.

Перший крок для участі в програмі – це розгляд заявки банками. Зрозуміло, що вони передусім захищатимуть свої активи. Тому на результат розгляду прямо впливатиме оцінювання платоспроможності кандидата – розмір офіційного доходу та кредитна історія.

Оскільки є реальний попит на участь у програмі, а обсяг фінансування від держави обмежений, варто враховувати, що навіть у разі схвалення заявки, доведеться почекати, адже кандидат скоріше за все опиниться у черзі.

Після схвалення банком заяви на оформлення кредиту потрібно обрати житло, надати документи на нерухомість і відкрити спеціальний рахунок у банку. На цьому етапі доведеться витратити чимало коштів на процедури, пов’язані з придбанням житла.

Фото: Перший крок для участі в програмі – це розгляд заявки банками (Уніан)

Які додаткові витрати?

Як і для будь-якого іпотечного договору, так і для кредитування за програмою єОселя потрібно розраховувати на додаткові витрати, які лягають на покупця. Вони включають оплату послуг нотаріуса, страхування, комісію, експертну оцінку нерухомості. Банку за видачу іпотечного кредиту доведеться заплатити комісію в розмірі 1% від вартості кредиту.

Крім того, квартира має бути застрахована протягом усього періоду виплат, що також є окремою статтею обов’язкових розходів. Страхування об’єкта іпотеки складає 0,25% від повної вартості нерухомості і сплачується щорічно.

На ринку послуги оцінювача обійдуться від 3 500 гривень, нотаріуса в банку – близько 12 000 гривень, додатково оплачуються послуги нотаріуса, що супроводжує угоду купівлі-продажу. Ці кошти, як правило сплачуються разом покупцем і продавцем (ще кілька тисяч гривень).

Разовий платіж у Пенсійний фонд складає 1% від вартості нерухомості. І в разі наявності ріелторів при супроводі угоди, ще доведеться сплатити чималу суму, адже на ринку нерухомості так склалося, що послуги ріелтора оплачує покупець. Ріелтори, якщо задіяні, заявляють суму за свої послуги від 1-5% вартості обраного житла, але це вже індивідуально. І найголовніше – щомісячний платіж, який покупець має платити, згідно графіку погашення кредиту.

Застереження юриста. Що враховувати покупцям

Договір іпотеки передбачатиме цілу низку зобов’язань для покупця, тому перед прийняттям рішення про участь у програмі варто критично підійти до оцінки власних сил та можливостей, адже стабільність доходу буде залишатися основним фактором позитивної співпраці з банком.

Треба бути готовим, що вибір квартир у вас буде значно меншим, ніж при звичайній купівлі квартири. Тобто знайти «ту саму», яка буде відповідати вашим критеріям пошуку, буде складніше.

Не всі продавці готові продавати свою квартиру по іпотеці. Крім того, не всі квартири підходять під продаж по єОселі, бо програмою передбачені чіткі критерії до такої нерухомості.

Банк може погодити суму іпотеки меншу, ніж ту, на яку розраховували (тобто меншу, ніж максимально можлива), і тоді буде складніше знайти квартиру або треба буде доплачувати різницю самостійно одночасно із першим внеском.

Також люди, які мають посвідку на проживання в Україні, але не мають громадянства, не можуть скористатися цією програмою, адже вона призначена виключно для громадян України.